Introduction
La fiscalité immobilière influence fortement la rentabilité de ton investissement. En France, deux grandes stratégies dominent : la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location nue. Le choix entre les deux dépend de ton objectif : revenus immédiats ou stabilité à long terme. Voici un comparatif clair et précis pour t’aider à choisir.
La location meublée non professionnelle (LMNP)
Le statut LMNP s’applique quand tu loues un bien meublé et que tes recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou à 50 % de tes revenus globaux.
Avantages :
- Régime fiscal très avantageux : tu peux amortir le bien, le mobilier et les frais, ce qui permet souvent de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.
- Loyers plus élevés (10 à 20 % de plus qu’en location nue).
- Plus de flexibilité (bail 1 an renouvelable, 9 mois pour étudiant).
Inconvénients
- Meubles à entretenir et remplacer régulièrement.
- Taux de rotation plus élevé (plus de changements de locataires).
La location nue
C’est la location “classique” sans mobilier.
Avantages :
- Baux plus longs (3 ans), donc stabilité locative.
- Moins de gestion quotidienne.
- Convient aux familles et locataires à long terme.
Inconvénients:
- Imposition plus lourde : les loyers sont taxés comme des revenus fonciers, avec peu de déductions possibles (sauf régime réel).
- • Rendement souvent inférieur (loyers plus bas).
Comparatif fiscal simplifié
Critère
Type de revenu
Régime par défaut (abattement 30 %)
Déductions réelles
Durée du bail
Rendement brut moyen
LMNP
BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Micro-BIC (abattement 50 %)
Oui (amortissements)
1 an / 9 mois étudiant
5 à 7 %
Location nue
Revenus fonciers
Micro-foncier
Oui, mais limitées
3 ans
3,5 à 5 %
Exemple de simulation
Bien de 200 000 €, loyer 900 €/mois.
- En LMNP au réel, amortissement du bien = 7 000 €/an → imposition quasi nulle.
- En location nue, revenus imposables = 10 800 € – 30 % (micro-foncier) = 7 560 €.
→ Tu paies des impôts sur 7 560 €, même si tu as des charges.
Différence nette : jusqu’à plusieurs milliers d’euros par an selon ta tranche d’imposition.
Quelle stratégie adopter ?
- Si tu veux maximiser ta rentabilité et que tu acceptes plus de gestion → LMNP.
- Si tu veux simplicité et stabilité locative → location nue.
- Certains investisseurs combinent les deux pour diversifier la fiscalité de leur patrimoine.
Conclusion
Le choix entre LMNP et location nue n’est pas qu’une question de mobilier, c’est une stratégie fiscale et patrimoniale.
Le LMNP est souvent plus rentable, mais demande un peu plus d’entretien.
La location nue rassure par sa stabilité.
Le meilleur choix dépend de ton profil, de ton objectif et du type de bien que tu souhaites gérer.