Les régimes fiscaux à connaître (synthèse claire)
- 1. Micro-foncier (location nue) : applicable si recettes foncières ≤ 15 000 € par an ; abattement forfaitaire 30 % (sans justification des charges). Option possible pour simplifier.
- 2. Régime réel (revenus fonciers) : permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion…) — souvent avantageux quand charges + intérêts > abattement 30 %. Documents officiels et déclarations (formulaires 2044) à respecter.
- 3. LMNP (loueur en meublé non professionnel) : revenus déclarés en BIC ; deux options : régime micro-BIC (abattement 50 % pour location meublée non professionnelle) ou régime réel (permet amortissements, ce qui diminue fortement le résultat imposable). Le LMNP au régime réel est une mécanique puissante parce qu’il permet d’amortir le bien et le mobilier (donc réduction d’impôt à court/moyen terme).
Quand choisir quoi — règles pratiques
- Si tes charges et intérêts d’emprunt sont faibles → micro-foncier est simple et rapide.
- Si tu as beaucoup de travaux / intérêts → régime réel souvent préférable (tu déduis tout).
- Si tu veux amortir (réduire l’impôt à l’année via amortissement) et loues meublé, LMNP au régime réel est souvent le meilleur levier fiscal.
- Exemple concret d’impact fiscal
- Même bien que l’on a montré à l’article 1 (revenu net avant impôts 5 328 €) :
- Sous micro-foncier : abattement 30 % → base imposable = 8 400 × 0,7 = 5 880 €. (Puis impôt sur le revenu selon tranche + prélèvements sociaux 17,2 %).
- Sous régime réel : tu peux déduire charges réelles (3 072 € dans l’exemple) → résultat foncier = 8 400 − 3 072 = 5 328 € (même que notre base précédente), mais surtout tu peux inclure intérêts d’emprunt si compatibles, et amortir dans certains cas (selon meublé/professionnel vs non professionnel).
Crédit : structure et impact
- Mensualité vs durée vs taux : plus tu rallonges la durée, plus la mensualité baisse (améliore cash-flow), mais plus le coût total d’intérêts augmente. Chaque 0,1 % de taux change sensiblement la mensualité pour un emprunt > 100k€. Les banques regardent aussi capacité d’endettement et taux d’effort (ratio charges logement / revenus).
- Assurance emprunteur : coûte souvent entre 0,2 % et 1 % du capital selon profil — prendre en compte (et comparer délégation d’assurance).
- Intérêts d’emprunt : déductibles en régime réel (revenus fonciers) et peuvent réduire l’imposition immédiate.
- Pièges à éviter
- Penser uniquement au rendement brut.
- Oublier les frais d’entrée (notaire ~7–8 % dans l’ancien), frais d’agence, travaux d’adaptation.
- Ne pas simuler l’imposition à ton taux marginal d’imposition (TMI) — l’impact de l’impôt sur le résultat net est crucial.
- Confondre micro-BIC (abattement 50 %) et micro-foncier (30 %) selon nature meublé / non meublé.
- Recommandations pratiques pour l’investisseur (checklist)
- Calcule toujours : rendement brut → rendement net → cash-flow → cash-on-cash en variant apport / durée / taux / régime fiscal.
- Si tu envisages LMNP, consulte un expert-comptable spécialisé (obligation télétransmission pour réel, etc.).