Introduction
Un bon investissement locatif ne se résume pas à un “bon prix”.
Pour obtenir un rendement durable et un bien qui se loue facilement, il faut comprendre les bons critères d’achat, ceux que les investisseurs professionnels utilisent pour évaluer un bien avant de signer.
Voici une méthode complète pour analyser intelligemment ton futur bien immobilier.
Le critère n°1 : la demande locative réelle
Avant toute chose, il faut s’assurer que le bien se louera vite et sans vacance.
Quelques réflexes simples :
- • Regarde les annonces similaires sur Leboncoin ou SeLoger : combien de logements semblables sont proposés dans le secteur ?
- • Vérifie le délai moyen de location (en général 10 à 30 jours dans les zones tendues, jusqu’à 90 jours ailleurs).
- • Identifie la cible locative : étudiants, jeunes actifs, familles, seniors.
- Chaque cible attend un bien différent :
Un bien qui correspond à la demande locale se louera vite, même si le marché ralentit.
Le rapport prix / loyer : le cœur de la rentabilité
C’est la base du calcul de rendement.
- Rendement brut = (loyer annuel × 12) ÷ (prix d’achat + frais).
- Pour un bon projet, viser au moins 5 à 6 % brut, voire plus si forte fiscalité.
⚠ Attention : un rendement élevé n’est pas toujours signe de bonne affaire.
Exemple : un appartement à 9 % de rendement dans un quartier où la vacance est forte ou où les travaux sont lourds, peut finalement être moins rentable qu’un bien à 5 % dans un quartier très recherché.
⚠ Cherche toujours le bon équilibre entre rendement et sécurité locative.
L’état général et le potentiel de valorisation
Un bien “à rafraîchir” peut cacher une opportunité.
- Travaux cosmétiques (peinture, sol, cuisine) = peu coûteux, forte plus-value locative.
- Travaux structurels (électricité, plomberie, toiture) = attention au budget.
- Si le bien est déjà rénové et meublé, c’est un gain de temps énorme et une sécurité sur le coût global.
💡 Astuce : fais toujours une check-list avant achat — toiture, isolation, fenêtres, chaudière, DPE, conformité électrique.
Les charges et taxes cachées
Beaucoup d’investisseurs négligent ce point :
- Charges de copropriété : 20 % à 30 % des loyers dans certains immeubles anciens.
- Taxe foncière : peut varier du simple au triple selon la commune.
- Frais d’entretien / gestion : environ 10 % du loyer à prévoir.
👉 Intègre ces postes dans ton calcul de rentabilité nette.
L’environnement immédiat du bien
Même sans citer de ville, certains points restent universels :
- Transports à proximité : gare, bus, métro, tram → essentiel pour les locataires sans voiture.
- Commodités : commerces, écoles, services, hôpital.
- Quartier vivant mais calme : un bon équilibre entre attractivité et tranquillité.
- Projets urbains à venir : réhabilitation, tram, nouveaux bureaux → indicateurs de valorisation future.
Si tu vends des biens déjà sélectionnés, cet article te positionnera comme un expert qui maîtrise ces critères en amont, rassurant pour ton client.
Exemple concret de raisonnement d’investisseur
Prenons deux T2 à 180 000 € :.
- A : dans un quartier populaire, loyer 850 €/mois, rendement brut 5,6 %, vacance faible.
B : dans un quartier “tendance”, loyer 950 €/mois mais charges très élevées et taxe foncière forte → rendement réel 4,2 %
👉 Le bien A sera plus rentable à moyen terme, même si le B semble plus “prestigieux”.
Conclusion
Choisir un bien rentable, ce n’est pas chercher le moins cher ni le plus beau :
c’est trouver le bon équilibre entre rendement, solidité locative et simplicité de gestion.
L’investisseur intelligent regarde :
- Le DPE,
- Les charges,
- La cible locataire,
- Et la dynamique de quartier.
En suivant ces critères, tu peux bâtir un patrimoine sûr et rentable, même sans viser les grandes villes à la mode.