Pourquoi ce n’est pas qu’un % brut
Beaucoup d’investisseurs regardent le rendement brut (loyers annuels / prix d’achat) et se trompent : il faut passer au crible toutes les dépenses, impôts et l’impact du crédit pour connaître la rentabilité réelle et le cash-flow. Les indicateurs clefs : rendement brut, rendement net après charges, cash-flow (flux de trésorerie annuel), cash-on-cash (rendement sur fonds propres) et IRR si on modélise une période.
Définitions rapides
- Rendement brut = (loyers annuels / prix d’achat) × 100.
- Rendement net = (loyers annuels − charges non récupérables − taxe foncière − frais de gestion − entretien − assurances) / prix d’achat.
- Cash-flow = loyers encaissés − (remboursement du crédit + charges + impôts + provisions vacance).
- Cash-on-cash = cash-flow annuel / apport personnel.
Exemple chiffré (calculs détaillés, pas à pas)
Hypothèses (exemple simple, adapte selon ton bien) : prix d’achat 200 000 €, loyer 700 €/mois → loyers annuels = 700 × 12 = 8 400 €.
1- Rendement
- Loyers annuels = 700 × 12 = 8 400 €.
- Rendement brut = 8 400 / 200 000 = 0,042 = 4,20 %.
2- Charges courantes (hypothèse)
- Charges copro (part propriétaire) : 1 200 €/an
- Taxe foncière : 1 000 €/an
- Gestion locative (si délégée, 8 % des loyers) : 8 % × 8 400 = 672 €
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 200 €
- Provision vacance / sinistres : 0 € à 400 € (selon risque)
- Total charges hors crédit ≈ 1 200 + 1 000 + 672 + 200 = 3 072 €
- Revenu net avant impôts = 8 400 − 3 072 = 5 328 €.
3- Prélèvements sociaux (taux fixe)
- Les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine = 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Ceci s’applique sur le revenu net imposable selon régime.
4- Impact du crédit (exemple)
- Supposons apport = 30 000 €, emprunt = 170 000 €, taux annuel 3,5 %, durée 20 ans.
- Mensualité calculée (formule d’annuité) = 985,93 €/mois → annuité = 985,93 × 12 = 11 831,16 €.
- (détails du calcul : formule standard d’annuité ; j’ai calculé la mensualité pour être exact.)
- Cash-flow annuel = revenu net après prélèvements sociaux − annuité crédit = 4 411,58 − 11 831,16 = −7 419,58 € (cash-flow négatif).
- Interprétation : même avec un rendement brut de 4,2 %, le cash-flow devient fortement négatif si on finance fortement. C’est fréquent sur marchés où prix / loyers sont désynchronisés ; d’où l’importance d’optimiser apport, durée, taux, et fiscalité (ex : amortissements LMNP ou régime réel).
- Comment améliorer la situation (checklist)
- Augmenter l’apport pour réduire la mensualité.
- Allonger la durée (améliore le cash-flow court terme, augmente coût total d’intérêts).
- Négocier le taux (chaque 0,1 % compte).
- Choisir le régime fiscal adapté (régime réel permet souvent d’amortir ou de déduire plus de charges).
- Revoir le prix d’achat : un prix inférieur augmente instantanément le rendement.
- Privilégier secteurs avec loyers attractifs par rapport au prix (meilleure décorrélation prix/loyers). Données récentes montrent que le rendement moyen national est bas (≈ 4–5 %) et varie beaucoup selon les villes.
- Outils pratiques à mettre sur ton site
- Calculateur interactif : rendement brut/net, cash-flow, simulation crédit (mensualité, annuité), scénario fiscal (micro-foncier vs réel vs LMNP).
- Exemple téléchargeable de fiche de calcul Excel/CSV avec hypothèses modifiables (loyer, prix, charges, taux).